Rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego ma ten skutek, że najemca nie ma obowiązku dalszego uiszczania czynszu, zaś wynajmujący nie jest zobowiązany do dalszego udostępniania lokalu najemcy.
Może się jednak zdarzyć – i zdarza się dosyć często – że najemca nie zwraca lokalu wynajmującemu i nadal z niego korzysta pomimo wygaśnięcia umowy najmu.
Wynajmujący dysponuje środkami prawnymi, którymi może zmusić najemcę do opuszczenia lokalu (powództwo windykacyjne tj. o wydanie lokalu) jednak posłużenie się tymi środkami zajmuje pewną ilość czasu. Odzyskanie od najemcy lokalu po upływie kilku miesięcy od dnia rozwiązania umowy najmu wiąże się dla wynajmującego z wymiernymi stratami finansowymi. Przez te kilka miesięcy wynajmujący mógłby przecież wynająć lokal komuś innemu i uzyskać z tego tytułu czynsz. Tymczasem – za sprawą nielojalnego zachowania najemcy – wierzyciel był tej możliwości pozbawiony. W takim wypadku wynajmujący może wystąpić z powództwem o odszkodowanie. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego wysokość odszkodowania, jakiego może dochodzić wynajmujący z reguły oscyluje w około wartości czynszu uiszczanego przed rozwiązaniem umowy. Wynajmujący musi jednak udowodnić, że miałby możliwość wynajęcia lokalu.
Wierzyciel może jednak polepszyć swoją sytuację zastrzegając w umowie najmu karę umowną na wypadek nie przekazania przez najemcę lokalu w terminie i jego dalszą bezprawna eksploatację. Zwykle kary umowne ustalane są nawet do wysokości trzykrotności czynszu najmu, co jest z pewnością korzyścią dla wynajmującego. Warto także wskazać, że w takim wypadku wierzyciel jest zwolniony z wykazywania, że mógłby wynająć lokal, kiedy najemca z niego bezprawnie korzystał.
Ciekawe jest także to, że dotychczas jeśli wynajmujący podejmował wszystkie prawne środki celem odzyskania lokalu od najemcy, który bezprawnie odmawiał jego wydania, kwota odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu nie była opodatkowana podatkiem VAT.
