Podnajem lokalu użytkowego
Z podnajmem lokalu użytkowego mamy do czynienia, gdy najemca, który korzysta z lokalu na podstawie umowy najmu, udostępnia go osobie trzeciej w zamian za zapłatę czynszu na swoją rzecz. Zwykle odbywa się to na podstawie odrębnej umowy o podnajem zawartej przez najemcę z osobą trzecią.
Zgoda wynajmującego na podnajem
Sytuacja, w której najemca oddaje lokal w podnajem nie jest to komfortowa dla wynajmującego. Wynajmujący zawierając umowę najmu zaufał przecież najemcy i powierzył właśnie jemu lokal. Oczywiście, zdarzają się sytuacje, w których zawarcie umowy podnajmu będzie korzystne także dla wynajmującego.
Z tych względów kodeks cywilny chroniąc interesy wynajmującego przewiduje zasadę, zgodnie z którą najemca nie może oddać lokalu w podnajem, chyba że wynajmujący wyrazi na to zgodę. Zgoda może zostać wyrażona bezpośrednio w umowie najmu lokalu użytkowego lub w drodze osobnego oświadczenia wynajmującego. Udzielona zgoda może mówić ogólnie o podnajmie lub też wskazywać dokładnie określony podmiot, jako podnajemcę.
Jeśli najemca planuje oddanie całości lub choćby części pomieszczenia powinien zapewnić sobie już w umowie zgodę wynajmującego na oddanie lokalu użytkowego w podnajem.
Oddanie lokalu użytkowego w podnajem bez wymaganej zgody jest podstawą natychmiastowego rozwiązania umowy najmu przez wynajmującego z winy najemcy.
Umowa najmu, a umowa podnajmu
Umowa najmu i podnajmu mogą różnić się od siebie treścią. W szczególności może to dotyczyć np. wysokości czynszu. Najemca powinien jednak móc zagwarantować podnajemcy używanie najętego lokalu w sposób wskazany w umowie podnajmu, zatem dobrze jeśli zawarta umowa najmu pozwoli mu zrealizować te obowiązki.
Kwestią, która wymaga omówienia, jest sytuacja, w której umowa najmu przewiduje inne warunki zakończenia, niż umowa podnajmu. W szczególności jeśli umowa najmu miałaby ulec rozwiązaniu wcześniej. W takiej sytuacji z pomocą przychodzi inna reguła z kodeksu cywilnego, zgodnie z którą umowa podnajmu rozwiązuje się najpóźniej w chwili rozwiązania właściwej umowy najmu. Jeśli umowa podnajmu trwałaby dłużej, podnajemca może żądać od najemcy zapłaty odszkodowania za to, że umowa podnajmu uległa rozwiązaniu szybciej, niż wynikało to z jej treści.
W razie oddania lokalu w podnajem zarówno najemca jak i osoba trzecia są wspólnie odpowiedzialni wobec wynajmującego za to, żeby lokal używany był zgodnie z umową najmu i jego przeznaczeniem.
