Wysokość czynszu, obok powierzchni i lokalizacji jest jednym z decydujących czynników mających wpływ na zawarcia umowy najmu konkretnego lokalu. Jest ona również przedmiotowo istotnym elementem umowy najmu, co oznacza, że bez ustalenia wysokości czynszu, nie dochodzi do zawarcia umowy najmu. Często jednak strony poprzestają jedynie na określeniu w treści umowy wysokości aktualnego czynszu i nie wprowadzają żadnych zasad, dotyczących jego modyfikację.
Zagrożenie dla najemcy
W kodeksie cywilnym znajduje się przepis dotyczący zasad zmiany wysokości czynszu, który generuje spore niebezpieczeństwo dla najemcy. Chodzi o art. 685(1) kodeksu cywilnego, zgodnie z którym Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Powyższy przepis nie wprowadza jakichkolwiek reguł ograniczających wysokość, o którą czynsz może zostać podwyższony. Jedynym warunkiem jest to, żeby wynajmujący złożył najemcy stosowne oświadczenie o podwyżce na miesiąc na przód. Najemca nie jest zatem w żaden sposób zabezpieczony przed pełną dowolnością wynajmującego, w szczególności podwyżka czynszu nie jest uzależniona od zgody najemcy.
Najemca może kwestionować w sądzie zasadność podwyżki, ale tylko w oparciu o zarzut sprzeczności decyzji wynajmującego z zasadami współżycia społecznego. Skuteczność tego typu zarzutów jest bardzo mała, a nawet znikoma.
Powyższy przepis dotyczy w tym samym stopniu umów najmu zawartych na czas oznaczony i nieoznaczony. Zatem w wypadku umowy zawartej na okres zamknięty może być tak, że wynajmujący będzie stale podwyższał czynsz, zaś najemca nie będzie nawet w stanie zrezygnować z dalszej kontynuacji umowy (co w przypadku umowy na czas oznaczony musi być uregulowane w umowie najmu).
Warto też zauważyć, że często wysokość należnej od najemcy kaucji jest zrelatywizowana do wysokości czynszu. Podwyżka czynszu może wówczas powodować konieczność odpowiedniego uzupełnienia kaucji, co w wypadku dużej podwyżki może powodować niebagatelne koszta.
Zasady wprowadzone przez przepis art. 685 (1) k.c. mogą zostać zmodyfikowane wolą stron umowy. Zupełnie nieprzewidywalne następstwa działania tego przepisu sprawiają, że bardzo często w profesjonalnie sporządzonych umowach strony całkowicie rezygnują ze stosowania tego przepisu i uzależniają waloryzację czynszu od innych czynników ? np. stopy inflacji lub wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny
