Zastanawiasz się jakie klauzule zawrzeć w umowie o roboty budowlane? Nie wiesz, na jakich zasadach odpowiadają strony umowy? Szukasz informacji na temat obligatoryjnych elementów umowy o roboty budowlane? Z artykułu dowiesz się;
- jakie postanowienia należy zamieścić w umowie o roboty budowlane,
- jak odpowiadają strony umowy o roboty budowlane względem podwykonawcy,
- jakie przepisy znajdują zastosowanie do umowy o roboty budowlane.
Prawne uregulowanie umowy o roboty budowlane
Umowa o roboty budowlane została jedynie pobieżnie uregulowana w Kodeksie cywilnym. Stosuje się jednak do niej również przepisy o umowie o dzieło. Dotyczy to w szczególności skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu. Albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, rękojmi za wady wykonanego obiektu. Jak również uprawnień inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu. Przepisy o umowie o dzieło stosowane są przy tym odpowiednio, czyli z uwzględnieniem specyfiki umowy o roboty budowlane.
Szczegółowe obowiązki na strony mogą ponadto wynikać z innych ustaw, takich jak Prawo budowlane, czy Prawo zamówień publicznych. Coraz częstszą praktyką jest również posługiwanie się przez strony wzorcami umownymi. Z których najpopularniejsze ustanowione zostały przez Międzynarodową Federację Inżynierów Konsultantów (FIDIC).
Regulacja kodeksowa skupia się na podstawowych prawach i obowiązkach stron oraz wystarczająca jest do przedsięwzięć na mniejszą skalę. W dużych procesach budowlanych strony bazują zaś przeważnie na ww. wzorcach umownych.
Odpowiedzialność
Jeżeli wiesz, że w wykonywaniu robót budowlanych brać będą udział podwykonawcy, koniecznie zapoznaj się z zasadami odpowiedzialności zamawiającego.
Inwestor (zamawiający) odpowiada bowiem solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych. Warunkami tej odpowiedzialności są:
- zgłoszenie na piśmie przedmiotu robót wykonywanych przez podwykonawcę inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót,
- brak zgłoszenia przez inwestora, w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia ww. zgłoszenia, sprzeciwu wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. Zgłoszenie sprzeciwu wyklucza zatem odpowiedzialność inwestora względem podwykonawcy za zapłatę należnego mu wynagrodzenia,
- brak terminowej zapłaty podwykonawcy przez wykonawcę.
Zwrócić należy jednak uwagę, iż ww. zgłoszenie nie będzie wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili uprzednio w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.
Ważne jest również, iż odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane. Innymi słowy, zamawiający nie ma obowiązku zapłacić podwykonawcy więcej, aniżeli kwota wynagrodzenia należnego wykonawcy. Nawet, jeżeli z umowy pomiędzy wykonawcą i podwykonawcą wynika co innego.
W przypadku, gdy inwestor zapłaci podwykonawcy należne mu wynagrodzenie, może domagać się rozliczenia go przez wykonawcę. Zamawiający może zatem potrącić je z wynagrodzeniem należnym wykonawcy, skorzystać z udzielonych przez wykonawcę zabezpieczeń (np. gwarancji bankowych), bądź domagać się od wykonawcy zapłaty.
Elementy umowy
Kodeks cywilny reguluje omawianą umowę w przepisach art. 647-658, najważniejsze zasady, jakie z nich wynikają, to:
- W umowie o roboty budowlane, zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą), strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców.
- W razie wątpliwości poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy.
- Wykonawca (generalny wykonawca) robót budowlanych może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty. Do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora. Jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.
- Inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych. Jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Jednakże w wypadku takim inwestor może odliczyć to, co wykonawca (generalny wykonawca) oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.
- Jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność. Na zasadach ogólnych (zasada winy) za szkody wynikłe na tym terenie.
- W braku odmiennego postanowienia umowy inwestor zobowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo. W miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.
Umowa o roboty budowlane powinna określić w szczególności:
- przedmiot umowy, w tym które prace obciążają wykonawcę, a które mają być wykonywane przez podwykonawcę – jeżeli strony przewidują udział podwykonawców w realizacji robót budowlanych,
- sposób kalkulacji wynagrodzenia, a także określenie czy jest to wynagrodzenie ryczałtowe, kosztorysowe, bądź inne,
- procedurę zgłaszania niezbędnych zmian projektowych, konieczności wykonania robót nie objętych projektem, usuwania usterek, itp.,
- sposób odbioru robót, czy przewiduje się odbiory częściowe, czy tylko odbiór końcowy,
- gwarancję na wykonane roboty budowlane, o ile udziela jej wykonawca – gwarancja nie jest bowiem świadczeniem obligatoryjnym, chociaż zamawiający najczęściej wymagają jej udzielenia,
- sposób zakupu, bądź dostarczenia materiałów budowlanych niezbędnych do wykonania umowy.
Forma umowy
Umowa o roboty budowlane powinna zostać stwierdzona na piśmie. Niemniej, zawarcie jej w formie ustnej, bądź dokumentowej nie będzie skutkowało jej nieważnością. Zwłaszcza, jeżeli umowa zawierana jest pomiędzy przedsiębiorcami. Wynika to z faktu, że przepisów o skutkach niezachowania formy pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej przewidzianej dla celów dowodowych nie stosuje się do umów zawieranych w stosunkach między przedsiębiorcami.
Przeczytaj także:
