Czy jest różnica pomiędzy najmem a dzierżawą?

Masz wolną nieruchomość i chcesz na niej zacząć zarabiać, ale nie wiesz jaka formą będzie najlepsza? Poszukujesz lokalu w celu prowadzenia działalności gospodarczej i szukasz optymalnej umowy? Zastanawiasz się, czy lokal można także wydzierżawić? Z artykułu dowiedz się o tym:

• Czym jest umowa najmu,
• Czym jest umowa dzierżawy,
• Jakie są podstawowe różnice pomiędzy najem a dzierżawą,
• Do jakich celów przeznaczona jest każda z tychże umów.

Definicje najmu i dzierżawy

Na mocy umowy najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony również za zapłatą czynszu.

Jak widać z porównania obu definicji, na mocy umowy dzierżawy, będąc dzierżawcą mógłbyś nie tylko z rzeczy korzystać ale również pobierać z niej pożytki. Wyróżnia się przy tym dwa zasadnicze rodzaje pożytków.

Pierwszym są pożytki naturalne, czyli płody i inne odłączone od niej części składowe mogące być przedmiotem obrotu. Drugi rodzaj pożytków, to pożytki cywilne, czyli  dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

Dalsze różnice między najmem i dzierżawą

Z innego przeznaczenia obu umów wynikają dalsze różnice pomiędzy nimi, do najważniejszych z nich zaliczyć należy:

• sposób zapłaty czynszu ? o ile strony nie umówią się inaczej przy umowie najmu płacony jest on z góry, natomiast dzierżawca opłaca czynsz z dołu, dzięki temu dzierżawiąc grunt możesz opłacać czynsz z osiąganych z niego pożytków, w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu,
• okresy wypowiedzenia ? okres wypowiedzenia w obu przypadkach zależny jest od czasookresu opłacania czynszu. I tak, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Natomiast, w przypadku dzierżawy, o ile z umowy nie wynika nic innego, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego,
• w przypadku umowy dzierżawy dzierżawca może żądać obniżenia czynszu, gdy zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, co nie jest spowodowane jego winą.

Z drugiej wszakże strony obie umowy zawierają także wiele podobieństw, stąd też do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, jeżeli nic innego nie wynika z ustawowej regulacji umowy dzierżawy.

Przeznaczenie najmu i dzierżawy

Z wyżej opisanych powodów umowa dzierżawy zdecydowanie bardziej nadaje się do gruntów, w szczególności rolnych, z których możesz czerpać płody rolne. A także do rzeczy, w tym nieruchomości, których używanie może generować dochód. Dlatego też dzierżawi się całe przedsiębiorstwa, bądź też tereny wykorzystywane na świadczenie usług osobom trzecim.

Najem natomiast jest umową dedykowaną tym przypadkom, w których najemca korzysta z przedmiotu najmu bądź jedynie na własny użytek (np. cele mieszkaniowe), bądź też przedmiot najmu nie generuje bezpośrednio dochodów lub innych pożytków. Przykładowo, oczywistym jest, że przedsiębiorca powinien mieć biuro, jednakże lokal taki zazwyczaj nie przynosi wprost przychodów.