Nie trudno wyobrazić sobie sytuację, w której wynajmujący zbywa (sprzedaje) lokal użytkowy podczas, gdy obowiązuje go umowa najmu. Żaden przepis prawa nie zabrania wynajmującemu dokonania rozporządzenia swoją własnością (dokonania sprzedaży czy darowizny lokalu) w czasie kiedy wiąże go umowa najmu.
Co więcej, nawet jeśli w umowie najmu znalazłoby się postanowienie, które zabraniałoby wynajmującemu przeniesienia własność lokalu na osobę trzecią, umowa sprzedaży lokalu i tak byłaby ważna pomimo istnienia takiego zastrzeżenia.
Czy zatem najemca może zabezpieczyć się przed zbyciem lokalu użytkowego w trakcie trwania umowy najmu? Takich sposobów jest co najmniej kilka, ale przed ich bliższym omówieniem należy wyjaśnić co dzieje się z umową najmu w sytuacji, kiedy wynajmujący sprzedaje (zbywa) przedmiot tej umowy (lokal).
Zgodnie z odpowiednimi przepisami kodeksu cywilnego, jeśli przedmiot umowy najmu zostaje zbyty w trakcie trwania umowy najmu nabywca (kupujący) wstępuje do umowy najmu w miejsce zbywcy. Umowa najmu trwa nadal w swoim dotychczasowym kształcie, a jedynie następuje zmiana osoby wynajmującego. Nowy wynajmujący musi respektować wszystkie postanowienia istniejącej umowy najmu z jednym – bardzo ważnym – zastrzeżeniem. Nabywca (nowy wynajmujący) może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych okresów wypowiedzenia.
Możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego przez nowego wynajmującego dotyczy zarówno umów zawieranych na czas nieoznaczony, ale także takich, które zostały zawarte na czas oznaczony. Wspomniana sytuacja może być zatem dużym zagrożeniem dla najemcy, który np. poniósł koszty na remont czy modernizację lokalu licząc na możliwość jego długotrwałej eksploatacji.
W wypadku wypowiedzenia umowy najmu przez nowego wynajmującego najemca co prawda będzie mógł dochodzić od poprzedniego (pierwotnego) wynajmującego odszkodowania, jednak w większości sytuacji, najlepszym rozwiązaniem dla najemcy byłaby gwarancja utrzymanie dotychczasowej umowy o niezmienionej treści. Jest to możliwe, jednak najemca musi się zainteresować odpowiednim zabezpieczeniem swoich interesów jeszcze przed sprzedażą lokalu, a najlepiej zaraz po zawarciu umowy najmu lokalu użytkowego.
Pierwszym sposobem na utrzymanie dotychczasowej treści umowy po zbyciu lokalu będącego przedmiotem umowy najmu jest zawarcie jej w formie pisemnej z datą pewną. Jeśli umowa najmu będzie zawarta w takiej formie nowy wynajmujący (nabywca lokalu) nie będzie miał prawa do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Będzie mógł to zrobić tylko zgodnie z postanowieniami umowy, a zatem sytuacja prawna najemcy nie ulegnie jakiejś znacznej zmianie w związku ze zmianą właściciela lokalu.
Najprostszym sposobem uzyskania tzw. daty pewnej na dokumencie umowy jest uczynienie na niej odpowiedniej wzmianki przez notariusza. Co ciekawe, wystarczy, że wzmianka zostanie uczyniona tylko na jednym dokumencie umowy (zwyczajowo, każda ze stron posiada swój egzemplarz umowy). Jeśli po zawarciu umowy najemca uda się do notariusza i uzyska na swoim egzemplarzu umowy wzmiankę gwarantującą datę pewną, to wystarczy żeby wyłączyć uprawnienia nowego wynajmującego do wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu. Wynajmujący może nawet nie wiedzieć, że najemca uzyskał na swoim egzemplarzu umowy datę pewną.
Najemca może uzyskać wzmiankę na swoim umowy już po zawarciu umowy najmu. Nie ma tutaj terminu, który ograniczałby najemcę, zatem można to zrobić wiele miesięcy po zawarciu umowy. Oczywiście, żeby skutecznie wyłączyć prawa nowego nabywcy do wypowiedzenia umowy wzmianka musi zostać uczyniona na umowie zanim jeszcze dojdzie do sprzedaży lokalu.
Drugim ? nie mniej skutecznym ? sposobem zachowania w niezmienionej treści umowy najmu po zbyciu lokalu jest wpisanie swojego prawa wynikającego do księgi wieczystej lokalu (o ile lokal posiada księgę wieczystą). Skutek jest analogiczny jak w przypadku daty pewnej, jednak wpis prawa do księgi wieczystej może nastąpić tylko za wiedzą i zgodą wynajmującego.
