Co to jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna, to umowa na podstawie której, strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innej umowy, zwanej umową przyrzeczoną, umową stanowczą lub umową definitywną.
Czasem okoliczności (faktyczne lub prawne) nie pozwalają stronom na natychmiastowe zawarcie umowy definitywnej. Jeśli jednak strony chcą umówić się w ten sposób, że jak tylko uda się usunąć istniejące przeszkody, to umowa definitywna zostanie pomiędzy nimi zawarta na ustalonych wcześniej warunkach, mogą zawrzeć umowę przedwstępną.
Na przykład: Nieruchomość jest własnością kilku spadkobierców. Jeden z nich zawiera z osobą chętną nabyć tą nieruchomość umowę przedwstępną, w ramach której zobowiązuje się sprzedać tę nieruchomości, jak tylko uda mu się dokonać podziału majątku spadkowego i przejąć całą nieruchomość na własność od pozostałych spadkobierców.
Warunkiem skuteczności umowy przedwstępnej jest to, żeby zawierała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Dla przykładu jeśli strony zawierają umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, w umowie przyrzeczonej należy określić tę nieruchomość oraz cenę, za jaką ma zostać sprzedana.
Innym warunkiem skuteczności umowy przedwstępnej jest określenie terminu, w którym umowa przyrzeczona ma zostać zawarta, a co najmniej termin, w którym jedna ze stron wyznaczy termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jeśli umowa przedwstępna nie spełnia powyższych warunków będzie nieważna.
Skutki zawarcia umowy przyrzeczonej
To jakie skutki wywoła zawarcie umowy przedwstępnej zależy od tego, czy została ona zawarta w odpowiedniej formie. Forma umowy to np. forma pisemna, forma aktu notarialnego itp. Jeśli umowa przedwstępna zawarta jest w takiej formie, w jakiej powinna być zawarta umowa przyrzeczona, istnieje możliwość domagania się przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jeśli umowa przedwstępna nie została zawarta w takiej formie, w jakiej powinna być zawarta umowa przedwstępna, wówczas nie można żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona uprawniona z umowy przedwstępnej może domagać się tylko odszkodowania i to tylko za szkodę, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Na przykład: Umowa sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta w tej samej formie, a jedna ze stron odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może żądać, aby sąd przeniósł na nią własności nieruchomości. Jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej, dobrowolne wykonanie umowy jest możliwe, jednak żadna ze stron nie będzie mogła domagać się zawarcia umowy przed sądem. Jeśli jedna ze stron odmówi zawarcia umowy, druga będzie mogła żądać tylko odszkodowania.
Strony mogą w umowie przyrzeczonej zmienić zasady dotyczące ustalania wysokości należnego odszkodowania w przypadku gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Często wykorzystuje się w tym celu instytucję zadatku lub kary umownej. Umowy z reguły wyglądają tak, że strona, która nie wykona umowy przedwstępnej będzie musiała albo zapłacić karę umowną albo oddać dwukrotność pobranego zadatku (lub ? jeśli sama dała zadatek ? straci go)
