Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego jest najbardziej popularnym sposobem zakończenia takiej umowy. W odróżnieniu od rozwiązania umowy bez wypowiedzenia nie jest to sankcja (kara) na nienależyte wykonanie umowy przez drugą stronę.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego polega na tym, że jedna ze stron składa drugiej oświadczenie (najczęściej pisemne) o wypowiedzeniu umowy, po czym umowa rozwiązuje się po upływie okresu wypowiedzenia, którego długość określona jest w umowie bądź w kodeksie cywilnym.
Na przykład:
Niniejszym wypowiadam umowę z dnia …. dotyczącą najmu lokalu użytkowego położonego we Wrocławiu przy ul. …
Okresy wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zależą od tego, z jaką częstotliwością miał być płacony czynsz. Jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie (co jest zdecydowanie najczęstszą sytuacją), najem lokalu można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Należy zatem pamiętać, że oświadczenie o wypowiedzeniu najmu będzie skuteczne dopiero od końca miesiąca, w którym zostało złożone. Momentem, w którym oświadczenie o wypowiedzeniu najmu zostaje złożone jest chwila, w której dotarło ono do drugiej strony.
Na przykład:
Najemca w dniu 17 grudnia wysłał za pośrednictwem poczty wynajmującemu wypowiedzenie umowy najmu lokalu. Wynajmujący odebrał z poczty przesyłkę w dniu 23 grudnia. W takim przypadku wypowiedzenie będzie skuteczne dopiero od dnia 31 grudnia i od tego dnia należy liczyć 3 miesięczny okres wypowiedzenia umowy. Jeśli oświadczenie najemcy dotarłoby do wynajmującego 2 stycznia, wówczas byłoby ono skuteczne od 31 stycznia, a umowa rozwiązałaby się dopiero z końcem kwietnia (3 miesiące od dnia 31 stycznia).
Ponieważ zasadnicze znaczenie ma moment, w którym druga strona odebrała oświadczenie o wypowiedzeniu, warto – wysyłać je za zwrotnym poświadczeniem odbioru (ZPO) albo jeśli wręczamy je osobiście, mieć przy sobie dwa egzemplarze wypowiedzenia i żądać pokwitowania doręczenia go przez drugą stronę.
Zdecydowanie rzadziej zdarza się, że płatność czynszy następuje w innych okresach niż miesięczne, ale jeśli ta się zdarzy, to nieco inaczej wyglądają wówczas ustawowe okresy wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego. Gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. W tej sytuacji przedłużeniu ulega okres wypowiedzenia, albowiem wypowiedzenie nabiera mocy dopiero z końcem kwartału. Zatem wypowiedzenie złożone w styczniu będzie skuteczne dopiero na dzień 31 marca, zaś umowa ulegnie rozwiązaniu z końcem czerwca.
Gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesiąc najem można rozwiązać – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
W treści umowy strony mogą modyfikować zarówno okresy wypowiedzenia jak i zasady liczenia tych okresów. Należy jednak wiedzieć, że terminy wypowiedzenia ustanowione w ustawie mają przede wszystkim chronić najemcę. W związku z tym wszelkie postanowienia, które zmieniają reguły wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego na niekorzyść najemcy (np. skracają okresy wypowiedzenia) będą nieważne. Wobec tego modyfikacje możliwe są tylko na korzyść najemcy, a dowolność wprowadzonych zmian dotyczy tylko okresów i zasad dotyczących wynajmującego. Dopuszczalne zatem będzie skrócenie okresu wypowiedzenia w przypadku, gdy oświadczenie o wypowiedzeniu składa najemca, natomiast niedopuszczalne będzie postanowienie, które skraca ustawowy termin wypowiedzenia w przypadku, gdy to wynajmujący rozwiąże umowę.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony
Reguły dotyczące rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony różnią się od tych, które obowiązują strony umowy zawartej na czas nieoznaczony. W tym drugim wypadku oświadczenie o wypowiedzeniu umowy może być złożone w każdym czasie. Nie ma w tym względzie żadnych ograniczeń, w szczególności wypowiedzenie nie musi być uzasadnione, a strona rozwiązująca umowę nie musi się tłumaczyć z przyczyn, dla których podejmuje taką decyzję.
Tymczasem w przypadku umów zawieranych na czas oznaczony ich wypowiedzenie jest możliwe wyłącznie z powodów, które zostaną przez strony wskazane w treści umowy. Jeśli zatem umowa najmu na czas oznaczony nie przewiduje w swej treści możliwości jej szybszego rozwiązania, jej wypowiedzenie będzie bezskuteczne.
Strony mogą dowolnie ustalić powody, które będą uzasadniać rozwiązanie umowy zawartej na czas oznaczony. Jako przykładowe powody uzasadniające rozwiązanie takiej umowy można wskazać konieczność przejęcie lokalu do wyłącznego korzystania przez wynajmującego, potrzebę wykonania kompleksowego remontu, zaś jeśli chodzi o powody występujące po stronie najemcy, to często wskazuje się zakończenie działalności gospodarczej (w danym mieście, o danym przedmiocie lub całkowitą rezygnację potwierdzoną wykreśleniem najemcy z CEIDG lub KRS).
Ważność wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony będzie zależeć od prawdziwości wskazanych przyczyn. Powody uzasadniające wypowiedzenie powinny zostać wskazane w oświadczeniu strony rozwiązującej umowę.
Na przykład:
Niniejszym wypowiadam umowę z dnia …. dotyczącą najmu lokalu użytkowego położonego we Wrocławiu przy ul. … ze względu na to, że całkowicie zrezygnowałem z prowadzenia działalności gospodarczej i z dniem rozwiązania umowy zamierzam wykreślić prowadzoną działalność z Centralnej Ewidencji.
Warto także zwrócić uwagę, że umowa najmu lokalu użytkowego zawarta nawet na czas oznaczony, może zostać wypowiedziana przez wynajmującego, jeśli w trakcie trwania umowy nabył on lokal będący przedmiotem najmu. Więcej o tym pisałem tutaj – Sprzedaż lokalu użytkowego w trakcie trwania umowy najmu.
