Aneks do umowy najmu lokalu użytkowego
Aneks do umowy najmu lokalu użytkowego jest wyjściem z sytuacji, w której w trakcie trwania umowy zmieniają się określone okoliczności, w których umowa funkcjonowała. Aneks może także służyć lepszemu dopasowaniu treści umowy najmu użytkowego do oczekiwań stron.
W drodze aneksu do umowy można zmienić np. wysokość czynszu, obszar wynajmowanego lokalu (dodać, bądź odjąć pomieszczenie lub pomieszczenia), zmienić lub uszczegółowić obowiązki stron.
W ramach aneksu dopuszczalna jest także zmiana podmiotowa (zmiana osoby najemcy lub wynajmującego). Oczywiście taki aneks powinien jednocześnie spełniać wymagania konieczne dla przelewu wierzytelności i jednocześnie przejęcia długu.
W jakiej formie sporządzić aneks do umowy najmu lokalu użytkowego
Pierwszą rzeczą, o której należy pamiętać przygotowując aneks do umowy najmu lokalu użytkowego jest to, żeby nadać mu odpowiednią formę. Obowiązuje tu zasada ekwiwalentności formy, co oznacza, że umowa powinna zostać zmieniona w takiej samej formie, w jakiej została zawarta.
Jeśli zatem umowa była zawarta w zwykłej formie pisemnej, aneks do niej również powinien zostać podpisany w takiej samej formie. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby aneks do umowy najmu lokalu użytkowego został zawarty w formie ?bardziej zaawansowanej? niż forma pisemna (czyli w formie pisemnej z datą pewną, z podpisami notarialnie poświadczonymi lub w formie aktu notarialnego). Zasada ta nie obowiązuje ?w drugą stronę? tzn. umowy w formie aktu notarialnego nie można zmienić aneksem w formie pisemnej.
Często sama umowa najmu zawiera postanowienie, które mówi o tym w jaką formę powinien mieć aneks do umowy. Takie postanowienie nie może jednak umożliwiać zmiany umowy zawartej w formie ?bardziej zaawansowanej? za pomocą aneksu w formie ?mniej zaawansowanej?. Postanowienie dopuszczające zmianę umowy zawartej w formie aktu notarialnego za pomocą aneksu sporządzonego w formie pisemnej będzie nieważne.
Jeśli umowa najmu nie zawiera postanowień mówiących o tym, w jakiej formie należy ją zmieniać, na etapie sporządzania aneksu warto zastanowić się nad tym, żeby takie postanowienie wprowadzić.
Treść aneksu do umowy najmu lokalu użytkowego
Najważniejszym elementem aneksu umowy najmu użytkowego jest określenie umowy, której dotyczy. Dokonując tego oznaczenia warto wskazać datę, z której pochodzi umowy, przedmiot tej umowy (lokal przy ul. ?. we Wrocławiu), strony pomiędzy którymi umowa jest zawarta i ewentualnie numer umowy jeśli, został jej nadany. Dobrym rozwiązaniem będzie także wskazanie numeru aneksu (umowa może być przecież aneksowana wiele razy), a także datę, w której został sporządzony.
Aneks do umowy uchylać niektóre postanowienia umowy (Strony postanowiły uchylić § 6 Umowy). W drodze aneksowania umowy można wprowadzić do niej nowe postanowienia (W § 6 po pkt. 3 Strony dodają pkt. 4 o treści ?[?]?, W § 4 pkt. 2 Strony po zdaniu drugim, dodają zdanie trzecie o treści ?[?]?). Można także dokonać zmian postanowień, które obowiązywały (Dotychczasowy § 5 pkt. 3 Umowy otrzymuje natychmiastowe brzmienie [?])
Dobrze jest wskazać, od kiedy będą wprowadzone zmiany obowiązywać (od dnia podpisania, od określonego dnia, od pierwszego dnia następnego miesiąca po jego podpisaniu itp.)
Warto również wprowadzić pewne postanowienia, które doprowadzą do stanu wskazanego w aneksie. Dla przykładu, jeśli aneks zawiera postanowienia dotyczące podwyższenia kaucji, to warto wskazać w aneksie ile czasu będzie miał najemca na uzupełnienie kaucji, sankcji na niewykonanie tego obowiązku, sposobu uzupełnienie kaucji itp.
