Czas trwania umowy najmu lokalu użytkowego jest jednym z podstawowych ustaleń, jakie strony takiej umowy powinny zamieść w jej treści.
Duże wyboru w zasadzie nie ma. Strony umowy mogą ustalić, że umowa zawierana jest na czas oznaczony lub nieoznaczony.
Różnica pomiędzy wskazanymi okresami obowiązywania umowy najmu sprowadza się do zasad, na jakich umowa ulega rozwiązaniu. Zasady te znacznie się od siebie różnią.
Umowa najmu zawarta na czas oznaczony ulega rozwiązaniu po upływie okresu na jaki została zawarta. Oznaczenie okresu obowiązywania umowy może nastąpić w dniach, miesiącach czy latach. Najczęściej czas trwania umowy oznacza się w miesiącach lub ze wskazaniem daty, z którą umowa ulegnie rozwiązaniu. Zgodnie z odpowiednim przepisem kodeksu cywilnego, jeśli po upływie terminu rozwiązania umowy najemca nadal używa lokalu za zgodą wynajmującego przyjmuje się, że umowa najmu lokalu użytkowego została przedłużona na czas nieoznaczony. Umowy zawartej na czas oznaczony co do zasady nie można rozwiązać przed nadejściem terminu, do którego została zawarta. Umowa zatem będzie wiązać strony, aż do nadejścia terminu końcowego. Zatem nawet jeśli najemca nie będzie chciał korzystać z przedmiotu najmu, będzie musiał płacić czynsz. Wyjściem z tej sytuacji jest zamieszczenie w umowie możliwości rozwiązania umowy z ważnych przyczyn, które muszą zostać wskazane w umowie.
Umowa zawarta na czas nieoznaczony – co do zasady – ulega rozwiązaniu po wypowiedzeniu jej przez jedną ze stron i upływie określonego czasu od doręczenia stronie przeciwnej oświadczenia o wypowiedzeniu (tzw. okresu wypowiedzenia). Umowę tę można zatem wypowiedzieć w każdej chwili, przy czym ulegnie ona rozwiązania po upływie okresu wypowiedzenia. Długość tego okresu przewidują przepisy kodeksu cywilnego, jednak strony mogą w treści umowy najmu nieco te okresy zmodyfikować. Długość ustawowych terminów wypowiedzenia okresu wypowiedzenia zależy od częstotliwości płatności czynszu. Więcej na ten temat wyjaśniam we wpisie Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego.
Każdą umowę najmu lokalu użytkowego (niezależnie od tego, czy została zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony) można w każdej chwili rozwiązać za zgodnym porozumieniem stron lub bez wypowiedzenia w przypadku kwalifikowanego naruszenia obowiązków umownych przed drugą stronę.
Czas trwania umowy należy określić w treści umowy. W przypadku, gdy strony zawierają umowę najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony dłuższy, niż jeden rok umowa powinna zostać zawarta na piśmie. W przeciwnym razie uważa się, że umowa została zawarta na czas nieokreślony.
Jeżeli umowa najmu lokalu użytkowego zawierana jest na czas określony wynoszący ponad 10 lat, uważa się, że po upływie tego dziesięcioletniego okresu umowa zawarta jest na czas nieoznaczony. Jest to szczególnie istotne, albowiem po tym czasie zmieniają się zasady rozwiązania tej umowy i wówczas każda ze stron może ją rozwiązać w dowolnej chwili za wypowiedzeniem. Często dla obejścia tej zasady stosuje się w umowie zapis, że umowa jest zawarta na czas oznaczony 10 lat, a z nadejściem tego terminu ulega automatycznemu przedłużeniu o kolejne 10 lat, chyba że strony postanowią inaczej.
W przypadku, gdy umowa najmu lokalu użytkowego zawierana jest pomiędzy przedsiębiorcami, może zostać zawarta na czas oznaczony nawet 30 lat. Dopiero po upływie tego okresu uważana jest za umowę zawartą na czas nieoznaczony.
