Kaucja w umowie najmu lokalu użytkowego

Kaucja w umowie najmu lokalu użytkowego

Kaucja jest najbardziej popularnym sposobem zabezpieczenia należności pieniężnych przysługujących wynajmującemu (właścicielowi lub dysponentowi lokalu) wobec najemcy (osoby, która na mocy umowy najmu korzysta z tego lokalu).

Jest to zabezpieczenie charakterystyczne dla umowy najmu, jednak nie ma żadnych przepisów prawa, które regulowałyby zasady dotyczące kaucji w umowie najmu lokalu użytkowego. Dosyć rozbudowana regulacja dotyczy kaucji w przypadku lokalu mieszkalnego, jednak nie znajdują one zastosowania do lokali użytkowych.

W związku z powyższym w umowie najmu lokalu użytkowego strony powinny w sposób szczegółowy uregulować kwestie związane z obowiązkiem dania kaucji, a także zasady postępowania z kaucją w określonych sytuacjach.

Warto oznaczyć termin, w którym kaucja ma zostać wpłacona (przed zawarciem umowy, z chwilą jej zawarcia, pewien czas po jej zawarciu), a także w jaki sposób (w gotówce, przelewem). Jeśli kaucja wpłacana jest w gotówce, warto poprosić wynajmującego o pokwitowanie.

oraz jej wysokość. Z reguły wysokość kaucji pozostaje w pewnej relacji do wysokości czynszu najmu (jaki jedno – lub kilkukrotność czynszu).

W umowie strony mogą ustalić, że kaucja zabezpiecza wyłącznie roszczenia z tytułu czynszu lub też inne roszczenia (z tytułu uszkodzenia lokalu lub jego wyposażenia). Zakres zabezpieczenia można ustalić jeszcze szerzej wskazując, że zabezpiecza ona wszelkie roszczenia pieniężne wynajmującego wynikające z umowy najmu lub/i z tytułu korzystania z lokalu przez najemcę, zatem te, które powstaną po rozwiązaniu umowy (np. z tytułu bezumownego korzystania z lokalu).

Warto przewidzieć także zasady, na jakich wynajmujący może się zaspokoić z kaucji. Można np. ustalić, że najpierw – przed zaspokojeniem – wynajmujący musi wezwać dłużnika do spełnienia świadczenia, a dopiero po upływie odpowiedniego terminu zaliczyć na nie kaucję. Najemca może być zainteresowany wprowadzeniem postanowienia, zgodnie z którym wynajmujący ma obowiązek zaspokoić się z kaucji, a nie tylko możliwość. Jeśli takiego obowiązku nie ma, wynajmujący może celowo nie zaliczać kaucji na poczet wymagalnych wierzytelności (np. z tytułu czynszu), po to, żeby np. rozwiązać z najemcą umowę najmu z powodu zalegania z jego zapłatą. Jeśli wynajmujący miałby obowiązek zaspokoić się z kaucji, wówczas nie miałby uprawnień do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia z winy najemcy.

W umowie najmu lokalu użytkowego należałoby także przewidzieć zasady uzupełnienia kaucji przez najemcę w sytuacji, kiedy wynajmujący jej cześć (albo całość) zaliczy na określone roszczenia lub też zmianie ulegnie wysokość czynszu, od której zależy wysokość kaucji. W interesie wynajmującego jest również przewidzenie odpowiedniej sankcji za to, że najemca nie uzupełni kaucji w terminie (często zastrzeganą sankcją jest możliwość rozwiązania umowy bez okresu wypowiedzenia). Uzupełnienie kaucji jest świadczeniem pieniężnym, więc nie można skorzystać w tym przypadku z instytucji kary umownej.

Korzystnym postanowieniem dla najemcy będzie określenie zasad zwrotu kaucji, a także np. obowiązku zapłaty przez wynajmującego odsetek za czas korzystania z pieniędzy przekazanych mu tytułem kaucji. W umowie można wprost ustanowić obowiązek przechowania kaucji na odpowiednio oprocentowany rachunku bankowym. Jeśli takie postanowienia nie znajdą się w umowie, najemca otrzyma zwrot kaucji w wysokości nominalnej (czyli dokładnie tyle, ile wpłacił).

adwokat Iwo Klisz

Kancelaria adwokacka Wrocław

Jeżeli zainteresował Cię artykuł, kliknij „Lubię to” lub polub moją stronę na facebooku (Facebook adwokat Wrocław).

Zostaw komentarz

Top