Odstąpienie od umowy o roboty budowlane to temat, który często poruszam na moim blogu. Jest on bardzo interesujący od strony teorii prawa, ale także ze względów praktycznych. Ponieważ blog ma być pomocą dla przedsiębiorców, staram się wyjaśniać zasady dotyczące odstąpienia od umowy o roboty budowlane od strony praktycznej. Wątki teoretyczne rozwijam w publikacjach typowo naukowych.
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest możliwe w kilku sytuacjach. Należy pamiętać, że jedną z głównych zasad dotyczących umów jest to, że zawarte umowy należy wykonywać. Rozwiązanie umowy bez jej wykonania należy zatem traktować jako okoliczność wyjątkową. Strona, która zamierza odstąpić od umowy musi mieć mocne podstawy.
W przypadku umów o roboty budowlane podstaw odstąpienia jest co najmniej kilka.
Dwie pierwsze są wspólne dla wszystkich umów wzajemnych (np. sprzedaży, zlecenia, umowy o dzieło itp.). Chodzi tu o umowne prawo odstąpienia od umowy (art. 395 k.c.) i ustawowe prawo odstąpienia od umowy (art. 491 i 492 k.c.). Szczegółowo omówiłem je już w innym miejscu na blogu. W tym miejscu warto jedynie przypomnieć, że ustawowe prawo do odstąpienia od umowy polega na tym, że w razie zwłoki ze spełnieniem świadczenia jednej ze stron, druga strona może ? po uprzednim wezwaniu do spełnienia świadczenia (art. 491 kc) lub bez takiego wezwania (art. 492 kc) ? od umowy odstąpić.
Umowne prawo do odstąpienia od umowy polega na tym, że jedna lub obie strony mogą odstąpić od umowy w przypadkach wskazanych w umowie (np. w wypadku opóźnienia lub zwłoki drugiej strony, naruszaniu niektórych postanowień umownych, naruszania przepisów bhp na placu budowy, nie składaniu w określonym terminie wymaganych informacji, niestosowanie się do wytycznych inwestora). Warto zauważyć, że strony mogą wprowadzić do umowy możliwość jej jednostronnego rozwiązania (odstąpienia) w wypadkach zupełnie niezawinionych przez drugą stronę. Umowne prawo odstąpienia może także przysługiwać stronie bez żadnych dodatkowych warunków.
W każdym wypadku skuteczne zastrzeżenie umownego prawa od odstąpienia od umowy wymaga jednak ograniczenia go odpowiednim terminem. Tzn. przewidując w umowie możliwość odstąpienia od niej musimy wskazać, ze to uprawnienie będzie przysługiwać stronie tylko przez określony czas. Brak wskazania tego ograniczenia będzie powodować, że postanowienie wprowadzające do umowy możliwość jej jednostronnego rozwiązania (odstąpienia) będzie nieważne, a oświadczenie o odstąpieniu od umowy ? nieskuteczne.
Specjalne przypadki odstąpienia od umowy o roboty budowlane
Umowa o roboty budowlane może zostać rozwiązana poprzez jednostronne oświadczenie jednej ze stron (odstąpienie od umowy) również w innych sytuacjach wskazanych w kodeksie cywilnym.
Pierwszy z tych przypadków dotyczy sytuacji, w której dopuszcza opóźnia się z rozpoczęciem lub zakończeniem robót tak bardzo, że nie jest prawdopodobne, aby udało mu się zdążyć zakończyć roboty w umówionym terminie. W takiej sytuacji inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane zanim jeszcze nadejdzie termin ich zakończenia.
Inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane także wówczas, gdy wykonawca wykonuje umowę w sposób wadliwy, a pomimo wezwań i upomnień ze strony inwestora nie zmienia sposobu wykonywania umowy.
Od umowy o roboty budowlane można odstąpić także po jej wykonaniu np. ze względu na wady wykonanych robót. Jeśli wykonawca nie usunie w odpowiednim terminie stwierdzonych wad, które są istotne, inwestor będzie mógł od umowy odstąpić.
Wykonawca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy o roboty budowlane w wypadku, gdy w wyznaczonym terminie (nie krótszym niż 45 dni) nie otrzyma od inwestora odpowiedniej gwarancji zapłaty.
