Umowa najmu lokalu zawsze zawierana jest na jakiś okres czasu. Okres ten może być z góry wskazany (w przypadku, umowy zawieranej na czas oznaczony) bądź nie.
W tym drugim przypadku, umowa ma trwać przez z góry nieokreślony czas, aż do chwili, kiedy zostanie rozwiązana. W pewnych wyjątkowych wpadkach dopuszczalne jest także wcześniejsze rozwiązanie umowy zawartej na czas oznaczony.
W jaki sposób zatem można rozwiązać umowę najmu lokalu użytkowego?
Umowę najmu lokalu można w każdej chwili rozwiązać za zgodnym porozumieniem stron. Formalnie takie rozwiązanie może przyjąć formę osobnego porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu.
Przykład:
Strony w osobach X i Y postanowiły z dniem ….. rozwiązać umowę zawartą w dniu … dotyczącą najmu lokalu użytkowego położonego we Wrocławiu przy ul. …..
W treści porozumienia można dodatkowo uregulować kwestie z związane roszczeniami dotyczącymi zaległego czynszu, zwrotem kaucji, nakładów na lokal dokonanych przez najemcę lub roszczeń wynajmującego z tytułu uszkodzenia lokalu przez najemcę.
Strony mogą również doprowadzić do zmiany terminu rozwiązania umowy najmu podpisując stosowny aneks do umowy przewidujący rozwiązanie umowy w ściśle określonym dniu.
Rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego za porozumieniem stron może zatem przewidywać wygaśnięcie umowy już w dniu zawarcia porozumienia lub w pewien czas po jego zawarciu. Podkreślenia wymaga fakt, że dla zawarcia porozumienia konieczna jest zgoda obu stron i to zarówno w zakresie zawarcia samego porozumienia jak i jego treści.
Umowa najmu lokalu zawarta na czas nieoznaczony może być w każdej chwili rozwiązana przez każdą ze stron za wypowiedzeniem. Taki sposób rozwiązania umowy polega na tym, że jedna ze stron składa drugiej określone oświadczenie (oświadczenie o wypowiedzeniu najmu). Dla skutecznego rozwiązania umowy nie jest potrzeba zgoda drugiej strony. Wypowiedzenie umowy najmu odbywa się na mocy jednostronnego oświadczenia, a zatem wystarczy decyzja tylko jednej strony. Interes drugiej strony chroniony jest w ten sposób, że umowa nie ulega rozwiązaniu natychmiast po złożeniu oświadczenia, ale w określonym czasie po jego złożeniu (po okresie wypowiedzenia). Przez ten okres druga strona może poszukać innego kontrahenta, z którym nawiąże kolejną umowę.
Nie ma przeciwwskazań, aby strony w okresie wypowiedzenia zawarły porozumienie o wcześniejszym lub późniejszym rozwiązaniu umowy najmu. Strona, która złożyła wypowiedzenie może je – za zgodą drugiej strony – cofnąć do dnia rozwiązania umowy.
Co do zasady umowy zawartej na czas oznaczony nie można rozwiązać za wypowiedzeniem. Strony umowy mogą w jej treści zawrzeć stosowne postanowienie, zgodnie z którym z ważnych powodów wskazanych w umowie każda lub tylko jedna ze stron będzie mogła ją rozwiązać za wypowiedzeniem. W tym przypadku zasady dotyczące wypowiedzenia są identyczne jak w przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony, z tym wyjątkiem, że skuteczność wypowiedzenia zależą od rzeczywistego spełnienia się przypadków, które uzasadniały wypowiedzenie umowy.
Istnieją również wypadki, w których możliwe jest natychmiastowe rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego na mocy jednostronnego oświadczenia jednej ze stron. Zgoda drugiej strony na taki sposób rozwiązania umowy nie jest potrzebna. Wystarczy, aby spełniły się warunki, od których ustawa lub umowa przewiduje możliwość jednostronnego i natychmiastowego rozwiązania umowy najmu. Z reguły warunki te dotyczą umowy przez drugą stronę. Więcej na ten temat pisałem we wpisie Rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego bez wypowiedzenia.
