Co to jest zadatek?
Zadatek ? rozumiany jako określone postanowienie umowne ? jest bardzo popularną instytucją wykorzystywaną w różnego rodzaju umowach.
Na czym polega zadatek?
Regulacja prawna dotycząca zadatku polega na tym, że (co do zasady) przy zawarciu, a przed wykonaniem umowy jedna ze stron wręcza drugiej określoną kwotę pieniężną (lub określoną ilość rzeczy określonych co do gatunku ? np. 10 kilogramów jabłek). W wypadku, gdy jedna ze stron nie wykona umowy, druga będzie mogła od umowy odstąpić i zachować zadatek. Jeśli sama go dała, żądać zwrotu jego dwukrotności.
Istotne jest to, że wprowadzenie do umowy zadatku pozwala na łatwe skorzystanie z prawa odstąpienia od umowy. Strona, której kontrahent nie wykonał umowy, może ? bez wyznaczania mu dodatkowego terminu na spełnienie świadczenia ? doprowadzić do wygaśnięcia kontraktu.
Dzięki temu nie będzie musiała wykonywać tego, do czego zobowiązała się w ramach umowy i zdobędzie możliwość uzyskania tego, co chciała osiągnąć zawierając umowę, w ramach kontraktu z innym kontrahentem.
Uprawnienie do odstąpienia od umowy oznacza, że jedna ze stron może bez pytania drugiej strony o zgodę ? a zatem jednostronnie ? doprowadzić do wygaśnięcia umowy. To czy strona skorzysta z tego uprawnienia czy nie, pozostaje tylko i wyłącznie w gestii strony, która to uprawnienie uzyskała. Nie jest zatem tak, że strona jest zobowiązana do odstąpienia od umowy. Wykonanie tego uprawnienia zależy tylko od jej decyzji.
Oświadczenie o odstąpieniu od umowy, to nic innego, niż przekazanie drugiej stronie informacji, że zamierza się skorzystać umowę rozwiązać.
Należy pamiętać, że w przypadku gdy umowa została zawarta na piśmie, lub bardziej zaawansowanej formie (w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, w formie pisemnej z datą pewną lub w formie aktu notarialnego) to oświadczenie o odstąpieniu od umowy musi być złożone co najmniej w formie pisemnej.
Jakie są podstawowe funkcje zadatku?
Zadatek ma zatem na celu z jednej strony wzmocnienie umowy, bo dyscyplinuje każdą ze stron do prawidłowego wykonania umowy. Wypada przypomnieć, że w wypadku niewykonania umowy zadatek przepada lub należy zwrócić jego dwukrotność).
Z drugiej strony zastrzeżenie zadatku pozwala na szybkie i jednostronne rozwiązanie umowy i poszukanie zaspokojenia swoich interesów w ramach kontraktu zawartego z innym kontrahentem.
W tym przypadku strona, która skorzystała z uprawnienia do odstąpienia od umowy zyskuje zryczałtowane odszkodowanie w postaci zadatku, który otrzymała lub też zyskuje uprawnienie do dochodzenia od drugiej strony dwukrotności zadatku, który sama wręczyła.
Zadatek a zaliczka
Zdarza się, że strony kontraktu pozostają w sporze co do tego, czy określona kwota pieniężna wręczona przy zawarciu umowy była zaliczką, czy zadatkiem.
Ma to duże znaczenie praktyczne, ponieważ – jak wiadomo – w wypadku gdy umowa nie dojdzie do skutku zaliczkę się zwraca. Natomiast zadatek, trzeba oddać w podwójnej wysokości. Im większa kwota dana przy zawarciu umowy, tym większy problem do rozwiązania.
Kiedy mamy do czynienia z zadatkiem, a kiedy z zaliczką?
Kwestia raczej nie budzi wątpliwości w wypadku, kiedy strony w umowie wpiszą, że pewna część ceny czy wynagrodzenia jest płatna tytułem zadatku. W takich sytuacjach sąd z reguły nie będzie miał wątpliwości, że strony skutecznie umówiły się w zakresie zadatku. Tym samym strona, która umowy nie wykonała, naraża się na możliwość jednostronnego zerwania (odstąpienia) umowy przez drugą stronę, a także straci przekazany zadatek lub będzie musiała go zwrócić w podwójnej wysokości.
Napisałem że z reguły, sąd nie będzie miał w takim wypadku wątpliwości, chyba że jedna ze stron udowodni, że nie wiedziała, iż zastrzeżenie w umowie zadatku prowadzi do opisanych powyżej konsekwencji. Innymi słowy, że nie nadawała zwrotowi ?zadatek? zupełnie inne znacznie. Takie sytuacje są teoretycznie możliwe.
Warto też zwrócić uwagę, że w wypadku tak prostego postanowienia umownego, nawet jeśli uprawniony do zadatku ostatecznie wygra sprawę, to trzeba również liczyć się ryzykiem, że strona zobowiązana do zapłaty zadatku będzie mogła starać się ?udowodnić? swoja rację przez dwie instancje sądowe powołując mnóstwo świadków i innych dowodów, co może spowodować, że sprawa sądowa będzie ciągnąć się latami.
Jak w umowie zabezpieczyć się przed wątpliwościami typu zadatek czy zaliczka?
Z tych względów, sposobem, który budzi najmniej wątpliwości jest dokładne opisanie w umowie jak ma być działać postanowienie, w którym strony zastrzegły zadatek. Jest to szczególnie istotne w umowach z konsumentami.
Na przykład
Strony ustalają, że kwota ……. PLN wpłacana przez zamawiającego przy zawarciu niniejszej umowy jest uważana za zadatek w rozumieniu art. 394 par. 1 kodeksu cywilnego tzn. w wypadku gdy jedna ze stron nie wykona umowy, druga będzie mogła od umowy odstąpić i zachować dla siebie otrzymany zadatek lub w przypadku gdy sama go dała, żądać jego dwukrotności.
A co jeśli umowa milczy? Wtedy zadatek, czy zaliczka?
Może jednak zdarzyć się i tak, że strony ustanowią w umowie zadatek, a nie będą tego do końca świadome. Jak to możliwe?
Otóż zgodnie z art. 394 § 1 kodeksu cywilnego jeśli przy zawarciu umowy jedna strona wręcza drugiej jakąś kwotę, albo jakąś rzecz, to jeśli nic innego nie wynika z określonego zastrzeżenia umownego lub ze zwyczaju, to przyjmuje się, że ta przekazana kwota lub rzecz stanowią zadatek. W związku z tym, w wypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga uzyskuje powyżej wskazane uprawnienia (do odstąpienia od umowy i zachowania zadatku lub żądania określonej kwoty lub rzeczy tytułem w wysokości jego dwukrotności).
Czyli jeśli przy zawarciu umowy wpłacamy jakąś kwotę (np. część ceny), a nie umawiamy się dlaczego ją wpłacamy, to należy ją uznać za zadatek.
W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy wyjaśnił, że zwrot ?przy zawarciu umowy? nie musi być rozumiany jako bezpośrednio przy zawarciu umowy, ale wskazuje na bliską łączność czasową pomiędzy zawarciem umowy a wpłatą kwoty. Wyjaśniając to rozumowanie Sąd Najwyższy wskazał, że za zadatek zostanie uznana również kwota, która została zapłacona przelewem na drugi dzień po zawarciu umowy.
Należy zatem pamiętać, że jeżeli zgodnie z naszą umową wręczamy część ceny przy zawarciu umowy, a nie chcemy ustanawiać zadatku, to należy w treści umowy wyraźnie wskazać, że wpłacona kwota nie stanowi zadatku, ale np. zaliczkę.
